Loyers: Les CAF dans l'étau, la France qui se lève tôt bientôt à (ou dans?) la rue!

La France qui se lève tôt, celle là même qui peine de plus en plus à se loger face à la flambée des loyers risque t'elle de se retrouver à la rue?

En effet, là où nos parents et grands-parents affectaient 1/8 de leur salaire au loyer de leur logement, les revenus modestes et moyens y consacrent Entre 30 et 60%. Le seuil de surendettement en France est de 33% des revenus alloués aux charges fixes, la seule prise en compte du loyer est donc à proscrire. Cela signifie donc qu'en prennant la totalité de ces charges, le surrendettement éxiste dès lors ou l'on prend un logement. (pour information: les agences immobilières chargées de passer les bails ne tiennent compte que du ratio loyer/revenus sans autres considérations afin de pouvoir rendre éligibles les locataires potentiels, ne participant pas de ce fait ne serait-ce à la stabilisation du marché locatif)

Lorsque le locataire ne dispose pas de revenus suffisants malgré son travail, la CAF trinque à la santé d'investisseurs insuffisamment responsabilisés compte tenu des couvertures allouées sans conditions sur la qualité ou la valeur des logements. (Les conditions existent mais leur respect est aléatoire et sans contrôle ou presque)

Le logement en France est en crise, Gaillac n'est pas exempt. L'offre est trop faible, (surtout en logements sociaux) ou de mauvaise qualité et à des prix concurrençant Toulouse (hors hyper centre).

Ainsi, un locataire se situant au dessus du seuil d'imposition se retrouve vite en situation de surendettement rien qu'en accédant au logement. La CAF se base sur les critères d'impôt sur le revenu toujours plafonnés au plus bas et octroi une allocation trop faible.

Les différentes lois permettant une défiscalisation sur le bâtit locatif, si elles ont permis la construction de beaucoup de structures, n'ont pas arrangé la situation.

Où se trouve le problème? Des investissements hasardeux par des bailleurs privés, au moment le plus fort du pic immobilier. Ces même bailleurs qui souhaitent le "retour sur investissement" en des temps records, visant des rapports de 15% voir plus suite à la réhabilitation des biens. Mais encore, d'autres, qui sans aucune réhabilitation, font grimper les prix de leur loyers (avec des rapports supérieurs) afin de "coller au marché".

Mais voilà, le locataire est prit en otage d'un marché fou, et les CAF en font les frais.

Depuis bon nombre d'années, il existe des aides à l'amélioration de l'Habitat locatif. Ces aides financent en partie les réhabilitations et, selon les conditions, peuvent en financer une forte majorité. Qui paye? Le contribuable (nous tous) sur le principe sacré de la solidarité. Si ce procédé permet de maintenir une offre minimum face à une demande toujours forte, il regorge d'effets pervers.

En voici quelques uns constatés chez certains bailleurs.

- Déresponsabilisation chez les bailleurs qui n'ont plus de scrupules à demander des loyers élevés en ne tenant compte que "du marché" sans forcément prendre en compte la qualité de la prestation.

- Des bailleurs trop souvent non concernés par la flambée des prix de l'énergie qui louent des logements non ventilés, mal isolés (voir pas du tout) et au systèmes de chauffage inadaptés, obsolètes ou défaillants.

- Des réhabilitations au meilleur coût dont certaines se font sans l'intervention, ni l'avis de professionnels. (Travaux effectués en dehors des règles de l'art avec des matériaux bons marchés. (Logements bruyant en mitoyenneté, travaux subissant des dégradations dues aux malfaçons, dégâts des eaux, etc...)

- Des logements mal agencés ou une pièce de 7m² est bien vite qualifiée de chambre, une autre de 13m² qualifiée en séjour (logement F2/F3). Peu de rangement, et une disposition tant des pièces que de leur agencement qui ne favorise pas le "mieux vivre".

- Des conditions d'accès rendues encore plus difficiles du fait de prix surévalués ne tenant compte que de « ce qu’en demandent les autres ».

Ces autres qui pour le même prix offrent des prestations de qualité dans une vision d'accueil des locataires réaliste des demandes et attentes.

Mais pour les bailleurs respectueux d'offrir un maximum de prestations et de qualité ; ou ceux qui au plus bas coût font payer le maximum, puisant ainsi les ressources des allocataires; la CAF finance. 

Car en dehors de la création de logements dits « conventionnés » et plus fortement encore subventionnés (logements favorisant l'accès aux plus démunis par condition de ressources), ces aides financent le rapport.

En d'autres termes, il n'existe aucun moyen de contrôle efficace pour valider les réhabilitations qui s'avèrent souvent laborieuses.

Je crois qu'il sera nécessaire de conditionner les aides au logement (hors conventionné et logement sociaux déjà encadrés) au mètre carré plafonné.

En clair, créer un passeport allocation pour chaque logement destiné au marché locatif afin qu'il réponde à des critères de qualité justifiant que la solidarité nationale apporte un soutien financier. Ne subventionné les réhabilitations qu'en fonction d'un engagement sur 15 années du bailleur (actuellement 10 ans uniquement logements conventionnés) étalonnant son loyer sur une valeurs réelle et non spéculative. De sorte, puisque un rafraîchissement est prévisible après 15 ans, que le bailleur, s'il souhaite toujours bénéficier de subventions et d’avantages, reconduise ce partenariat avec les CAF.

Imposer un critère maximum de consommation énergétique au mètre carré et par personne pour tout logement dont le loyer est couvert en partie par une allocation.

Placé sous condition de ratio « Loyer/surface/prestations par locataire » les allocations logement. Ainsi, chaque logement surévalué par son bailleur verra sa demande chutée s'il n'est pas éligible aux aides versées par la CAF. On peut considérer, vu le besoin de louer un logement dit "de rapport" que cela entraînerait une baisse de loyer pour le remplir dans l'état ou une réhabilitation de qualité pour justifier le tarif et accéder au passeport allocation.

La solidarité est le bien le plus précieux de notre Nation, mais elle ne peut avoir pour vocation d'enrichir abusivement. Le système d'allocation est prévu pour que chaque locataire ait droit à un logement décent; il est alors anormal que les CAF financent l'enrichissement de certains bailleurs qui « ne jouent pas le jeu »

Notre système d'allocation uniquement basée sur les conditions de ressources des locataires n'encourage pas la baisse, ni l'équilibre des loyers. Cela entraîne la déresponsabilisation des bailleurs considérants facilement que le locataire sera aidé pour s’acquitter des sommes prohibitives réclamées.

Pour des bailleurs responsables:

Créer un "passeport allocation" avec engagement sur 15 ans. (Octroi sur contrôle du logement)

Mettre en plus de conditions de ressources pour le locataire, une condition de loyer "cohérent" pour l'attribution de l'allocation. (Nouvelle catégorie entre le logement "libre" et le conventionné)

Créer des modèles de loyers appelés "de rapport" tenant compte de logements réhabilités ou neufs à but de rapport (prise en compte de rapports plafonnés à 15% tenant compte de l'évaluation au cas par cas par la commission de contrôle)

Conservation des modèles de logements sous condition "conventionnés et sociaux"

Mettre en place des commissions de contrôle. (CAF, ADEME, etc)

Créer une échelle de subvention croissante en fonction de la destination du logement (échelon libre à faibles subventions, échelon rapport à loyer plafonné, à subventions moyennes, échelon conventionné à loyers réglementés, à hautes subventions, échelon logement social pour les plus démunis à très faible loyer et très haute subvention)

Mettre en place un dispositif d'encouragement aux bailleurs privés à partir de la deuxième catégorie par la création d'un fond d'assurance "loyer impayés" couvrant 70%* des montants à recouvrir pour la 2ème catégorie. Couvrant 80% des sommes à recouvrir pour la troisième catégorie et 100% pour les bailleurs privés mettant à disposition des logements sociaux. **

*Accompagner le fond d'assurance par un dégrèvement fiscal allant jusqu'au crédit d'impôt des sommes non perçues pour le bailleur afin de réduire le risque pour ce dernier. Permettre un allègement du foncier bâtit pour les surfaces à destinations d'habitats locatifs dès la troisième catégorie.

**: Pour le locataire déficient, mettre en place un accompagnement systématique de surendettement en le relogeant dans un logement social prioritairement et en créant un partenariat d'aide (retour à l'emploi, étalement de la dette, prise en compte de la situation familiale et sociale, réinsertion par un travail d'intérêt public à temps partiel en cas de chômage). Le locataire, dans le cadre se sa prise en charge, verra sa dette d'habitat s'étaler en fonction de sa capacité de remboursement. Des travaux d’intérêts généraux pourraient être proposés à temps partiel afin de réduire la dette. Celle ci ne pourra toutefois être annulée.

 

Emmanuel Vrel-Lavezzi